昆明上半年房地产市场报告：供销量低位运行，住宅去化周期进一步拉长

　　据克而瑞近日发布的昆明房地产市场2022年上半年报，1月~6月，昆明新建住宅市场各业态供销量价持续低位，成交均价坚挺在14500元/平方米水平进行小幅盘整，市场去化滞缓，导致存量上涨至954.24万平方米，去化周期进一步拉长。

　　国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%;其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。

　　对比昆明市场近五年的半年度商品住宅供销量价走势，市场变化主要分为三个阶段：

　　2017年市场为起势阶段，成交总量及均价小幅上扬;

　　2018年~2020年市场持续火热，供销价均呈现稳步上涨;

　　2021年后供销缩水明显，均价也同步下跌。

　　今年上半年，昆明主城各区房地产市场供应以高层住宅为主。分住宅业态来看，上半年高层住宅供销下降明显，市场整体供销量价齐齐滑落，6月房企推货提速，单月供应量达46.68万平方米，但成交量一直保持低位运行。从库存方面来看，受市场滞销影响，高层住宅存量进一步增加，截至6月末总量已上升至750.71万平方米。近年来，昆明市场高层住宅主力成交结构趋于稳定，多集中于80~120平方米户型，主力面积段为80平方米以下刚需产品以及110~120平方米的刚需改善性产品。

　　洋房方面，上半年供应量缩水明显，成交量也持续低位运行，成交均价自3月后呈现连月回升态势，截至6月末成交均价17399元/平方米，对比去年同期上升2%。从存量来看，供应端节奏放缓，市场持续去库存，存量总量小幅下降至99.86万平方米，然而去化放缓导致成交周期仍然呈现逐步拉长走势，截至6月末进一步拉长至15.4个月。受呈贡区小户型洋房项目影响，上半年洋房主力成交面积以小户型为主，集中在90~110平方米，次主力户型面积上移至110~130平方米。

　　上半年别墅业态供应放缓，均价持续下探至17682元/平方米，存量小幅下降至85.14万平方米，去化周期大幅拉长至32.1个月。近年来，别墅成交面积段始终集中于250~300平方米户型，次主力成交面积段为200~250平方米户型。

　　大平层住宅随着品牌房企引领供应，市场需求释放呈上升态势。双塔板块、巫家坝板块、北辰板块等成为房企重点布局大平层产品的区域。随着客户需求不断提升，各大房企从空间尺度、产品规划、精装打造等多维度对大平层产品进行升级，国际品牌建材、全屋智能化、全屋新风等逐步成为市场大平层产品标配。新近购置大平层住宅的陆女士表示，考虑到老人腿脚不便，也为了自己今后养老做准备，大平层住宅电梯直接入户和智能化配置，更加人性化。(记者 颜媛)