俊发豪掷91亿 新螺蛳湾易主

　　近日，云南俊发集团有限公司(以下简称“俊发”)豪掷91.98亿元，通过竞拍拿到昆明新螺蛳湾片区改造升级权限的消息不胫而走。业内人士称，“俊发”此举再次亮出了“云南地产大王”的底牌与实力。

　　“俊发”提供本报的信息显示，2019年7月26日，俊发集团旗下公司云南中豪置业有限公司通过网上公开交易方式，以91.98亿元的价格竞得官渡区矣六街道11宗共789亩土地(包含7宗住宅用地，4宗商业用地)。

　　不难看出，这是“俊发”此前提出500亿元进军文旅项目后，又一个“商业+地产+人文”的大型项目布局。

　　运筹帷幄啃下螺蛳湾“硬骨头”

　　众所周知，“螺蛳湾”是昆明，乃至西南地区和全国较有名气的一个商贸百货批发市场，多年来，“螺蛳湾”三个字也成为云南广大市民茶余饭后闲聊的话题。

　　在新螺蛳湾商贸城，一位从老螺蛳湾搬迁至此，如今经营鞋帽批发30余年的老昆明人赵兴华告诉本报记者，螺蛳湾这个名字在他及其周围市民中扎下了永久的“印记”。

　　本报记者通过采访发现，螺蛳湾不仅让赵兴华留有“印记”，其实，螺蛳湾这个“名字”已成为昆明几代人的自豪。

　　无论当年的老螺蛳湾市场，还是后来搬迁后的新螺蛳湾市场，其发展变化折射出一个个时代的变迁。

　　让业内人士关注的是，无论市场如何变化与改造，能保证经营户平稳经营、市场繁荣才是他们的希望。

　　值得注意的是，10年前的2008年，因老螺蛳湾不再适应城市发展的需要，根据昆明市委、市政府的工作部署，2009年2月西山区启动螺蛳湾商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设项目升级改造工作，2009年11月完成老螺蛳湾市场关闭搬迁，原经营商户全部整体搬迁至新址——“中豪螺蛳湾国际商贸城”。

　　资料显示，中豪集团当年随着昆明城市改造升级等，也以招商引资身份入驻昆明，并于2009年正式“下子”开发新螺蛳湾市场。

　　此地为昆明市主城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速、西临新昆洛路、北靠广福路、南接昆明市南部客运站，正位于未来的昆明市东南板块核心地段。

　　昆明市商务局一位熟知此事规划布局的人士表示，螺蛳湾搬迁重建项目规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万平方米，其中主体市场部分总建筑面积约300万平方米，总投资320亿元人民币。

　　之后，随着建设力度的加大，中豪集团通过注入资金和布局，两年后逐步实现了老螺蛳湾的搬迁。

　　然而，项目按当年的片区开发并不顺利，2014年云南中豪资金链出现断裂，使整个螺蛳湾片区的开发曾一度陷入停滞状态。

　　除了巨大的金融负债，该项目还引发了片区群众无法回迁安置、在建项目违规预售、民工工资长期拖欠、在建项目停工等一系列严重的民生维稳和金融风险问题。

　　之后，对于中豪遗留问题等，除政府层面积极引导，并拟通过招商融资盘活外，部分国企、民企“大腕”也曾进行过谈判，但最终未能如愿。

　　种种迹象显示，这是一块难啃的“硬骨头”。

　　2017年云南俊发集团通过与云南奥斯迪实业集团达成战略合作协议，共同成立了昆明俊奥商业有限公司(以下简称“俊奥”)，为新螺蛳湾片区的重新开发和解决中豪曾经遗留的问题重新注入了活力。

　　俊奥公司总经理崔庆鹏介绍，由于“俊发”进入，参与重组中豪后，因在项目规划、项目建设上投入了大量的人力、物力和资金，首先解决的就是中豪背下200多亿元的金融机构负债，并从2018年开始，所有利息均正常支付。

　　随后“俊发”与原欠款的近400家施工单位全部签订《工程欠款支付协议》，支付了农民工欠款，妥善解决了农民工工资问题。

　　同时，“俊发”还对市场的消防系统、电梯设备、中水系统、标识系统全面进行维修整治，提升了市场的硬件水平。

　　此举，有效解决了各行各机构的不良贷款问题，其次是全面恢复塔密城中村回迁安置房、以及优活城小区的现场施工，并设立了交房时间表。

　　他表示，升级改造的目的，是在传统批发为主的购物模式基础上新增符合新时代购物需求的业态和配套，这不仅涉及到硬件的改造升级，还涉及经营思路的转换、市场服务的优化。

　　近一年来，“俊奥”主要围绕上述目的开展工作，力争在保留“螺蛳湾”品牌价值的前提下，全面打造一个新的“螺蛳湾”。

　　中豪“螺蛳湾”变成俊发“螺蛳湾”

　　2018年9月，“俊发”不仅正式全面接手螺蛳湾项目，还将项目更名为俊发新螺蛳湾国际商贸城。

　　如今螺蛳湾已经颇具“改头换面”的模样，一座拥有8万平方米水景的中心湖公园已经呈现，未来将成为整个新螺蛳湾举办艺术活动、游玩、休闲的优质场地。

　　此外，“俊发”近日通过“俊奥”在网上以91亿余元的竞拍价获得螺蛳湾片区的开发改造升级项目后，“俊发新螺蛳湾商贸城”新城已在原有基础上加大了投入力度。

　　每日清晨，繁忙的新螺蛳湾市场就迎来了摩肩接踵的人群。这个总面积约4平方公里的区域，有经营户2.5万户，已开业经营面积超过380万平方米，女装、男装、童装、鞋业、百货、家电、建材、药材、灯饰、窗帘布艺等批发零售业态一应俱全，日均人流量达30万余人次。

　　但是，历史因素导致该市场发展和片区宜居度受到制约：部分内部道路建设未完工、交通微循环不畅，学校配套、医疗配套缺乏，大部分商户、业主和务工人员的子女无法就近入学、就医，拆迁项目长期停工留下大片荒芜土地，住宅建设体量严重不足，餐饮、购物等生活消费场所缺失⋯⋯一到晚间，当大量人群离开，新螺蛳湾片区犹如一座“孤岛”，沉寂在城市的万家灯火当中。

　　面对新螺蛳湾如此困境，2018年8月，昆明市规划局公示了官渡区塔密片区三旧连片开发改造项目相关区域控制性详细规划调整规划方案，调整改善了片区空间结构及功能布局，在公共绿地不减少的前提下，重点对教育资源的布局、布点和服务半径进行了优化，为片区改造的实施和城市环境品质的提升奠定了基础。

　　今年7月末网上出让的地块编号为KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22，一共11宗约789.4亩，含616亩住宅用地和173亩商业用地，容积率4.38-8，最大可建面积约287万平方米。

　　令外界关注的并非仅仅是土地交易规模，更是公共设施配套建设和其他用于环境品质提升的举措。

　　做一线管理多年的俊发·新螺蛳湾国际商贸城二期市场项目总监王伟，面对新经济对传统批发模式的冲击感触颇多。如今，一方面是信息技术高速发展带来的线上交易增多、价格更加透明，一方面是交通发达、物流业发达带来的便利性，都给新螺蛳湾市场以“二级批发”为主的商户带来巨大的冲击。

　　他说，“举个例子，以前云南州市的客户如果去广州进货，不仅需要在昆明转车，还要坐火车30多个小时到达，非常不便。高铁开通，七八个小时就能到广州，直接找到一级批发商拿货，再留个微信，就可以直接在线上交易了。”

　　面对新形势下的新业态，“俊发”对市场及时做了调整，王伟表示，首先，把人留下来。要吸引更多的消费者到螺蛳湾，则需改变单一的批发购物模式，把新螺蛳湾打造成集购物、餐饮、游乐、休闲等一体的体验式商业中心。

　　第一是改变过去的低端场所，提升购物环境。如二期8区楼下的小吃街，过去不仅布局混乱不堪，卫生状况也极其恶劣，我们把那些不合格的摊位进行了清除，重新规划装修、严格统一管理，去年10月，新的美食城开业，整洁规范、品类众多、经营红火，广受好评。

　　另外，商户经营店面档次需提升，许多人甚至不知道许多品牌电器的一级代理商就在新螺蛳湾市场二期，因为环境与品牌代理商店面的想象相距甚远。重新改造升级后的店面，即使成本增加了，采购商却觉得更靠谱。

　　第二是面对片区常住人口越来越多，而传统批发市场的人气却不断下降的现状，我们逐步调整业态和购物形式，在新零售方面狠下功夫，把市场的含金量做起来。如我们打造的运动专区，招募知名品牌入驻，一改过去中低端购物的固有印象;而今年6月1日刚开业的“韩国女装馆”，把更多时尚理念融入其中，增加零售的比重。

　　第三是面对目前集合式购物趋势，我们把多个相关品类集中在一起规划，满足了消费者多层次的购物需求，也降低了商户单项经营的风险。如我们在17区的4楼开放的商超供应链就是一个全新的尝试。

　　以前，一个卖塑料制品的商户和一个卖瓷器的商户互不相干，品类单一，抗风险能力差，且铺子都是10多个平方米的小开间。

　　如今为了满足集合式购物，他们可以整合起来，做成一个大超市类型的开放式购物空间，不仅丰富性增加了，也大大提升了档次。

　　其次，除了把人气留下来，还要让云南的产品走出去。云南虽不及江浙一带几十年的产业积淀，但云南有自身的特色产业优势和面向南亚东南亚的区位优势。

　　王伟表示，希望由政府牵头，在螺蛳湾设置特定区域，进行外贸采购、海关报税等，还可组织展销会，拓宽商户们的销售渠道，让云南特色产品卖到全国甚至全球。

　　“俊发”一位副总表示，基于过往城市更新的积累和沉淀，今年“俊发”还宣布成立了城乡更新集团，以城乡更新模式来开发文旅项目，并启动“最美云南计划”，计划5年投资500亿元。

　　站在时代的高度，专啃“硬骨头”的“俊发”，解决了多个烂尾楼、城市伤疤问题，在打造城市新发展样本的同时，也为城市高质量发展注入新动能。  （记者  张珂）